Wohnung geerbt

Wenn Sie eine Wohnung geerbt haben, bedeutet das rechtlich, dass sie in Ihren Besitz übergeht. Sie erhalten dann nicht nur alle Rechte, sondern auch alle Pflichten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen.

Falls der Erblasser vorher selbst darin gelebt hat, können Sie die Wohnung für den Privatgebrauch nutzen. War sie jedoch vermietet, werden Sie nicht nur zum Eigentümer, sondern auch zum Vermieter.

Sie haben eine Wohnung geerbt und fragen sich: Was tun? Dann können wir Ihnen weiterhelfen. Lesen Sie hier nach, was Sie unbedingt prüfen sollten, welche Dokumente Sie benötigen und wie es mit der Erbschaftssteuer aussieht. 

 

Wohnung geerbt – Erbschein beantragt?

Je nach Situation kann es notwendig werden, dass Sie einen Erbschein beantragen. Damit können Sie sich, wenn Sie eine Wohnung geerbt haben, als rechtmäßiger Erbe ausweisen. Dafür wenden Sie sich einfach an das Nachlassgericht und reichen dort einen Antrag ein. Sie benötigen den Erbschein in diesen Situationen: 

• Sie möchten sich bei einer Bank oder bei einer Versicherung als Erbe ausweisen.
• Sie wollen Verträge des Erblassers kündigen. 
• Sie wollen die geerbte Wohnung auf Ihren Namen umschreiben lassen. 

Sie können den Antrag auf den Erbschein allein oder gemeinsam mit einer Erbengemeinschaft stellen. Letzteres kann durchaus sinnvoll sein, wenn Sie nicht der alleinige Erbe sind. Außerdem können Sie sich so die Kosten für den Erbschein teilen. Diese richten sich nach der Höhe des Nachlasses und können aus diesem Grund stark variieren. Falls ein notarielles Testament vorliegt, in dem Sie eindeutig als Erbe benannt werden, ist ein Erbschein in der Regel nicht notwendig.

Darüber hinaus sollten Sie auf den Antrag eines Erbscheins verzichten, wenn Sie vorhaben, das Erbe auszuschlagen. 

Wohnung geerbt – Grundbucheintrag erfolgt?

Wenn Sie eine Wohnung erben, müssen Sie sich als neuer Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Am besten erledigen Sie das innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Erbfall, denn während dieser Zeit ist die Umschreibung kostenlos. Anschließend müssen Sie mit Gerichtskosten rechnen. Denken Sie daran, dass Sie entweder einen Erbschein oder ein notarielles Testament vorlegen müssen. Ein privates Testament genügt in der Regel nicht. 

Wohnung geerbt – Erbschaftssteuer

Wenn Sie eine Wohnung erben, kommt gegebenenfalls auch die Erbschaftssteuer auf Sie zu. Um steuerrechtlich auf der sicheren Seite zu sein, müssen Sie die Erbschaft beim Finanzamt anmelden, und zwar innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben.

Wenn der Wert der Wohnung beziehungsweise Ihres gesamten Erbanteils die Freibeträge übersteigt, werden Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen. Sofern zwischen Ihnen und dem Erblasser ein enges Verwandtschaftsverhältnis bestanden hat, wird sie aber nur bei sehr hohen Nachlasswerten fällig. Die Freibeträge wurden vom Gesetzgeber nämlich durchaus großzügig gestaltet: 

 

• Freibetrag für Ehepartner: 500.000 Euro
• Freibetrag für Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro pro Elternteil
• Freibetrag für Enkel und Enkelinnen: 200.000 Euro

Um herauszufinden, ob Sie, wenn Sie eine Wohnung geerbt haben, Erbschaftssteuer zahlen müssen, sollten Sie also zunächst entweder allein oder gemeinsam mit der Erbgemeinschaft die Höhe des Nachlasswertes bestimmen. Bei Immobilien geht es dabei um den Verkehrswert. Hier kann möglicherweise ein Gutachter helfen. Des Weiteren ist zu beachten, dass bei vermieteten Immobilien nur 90 Prozent des Verkehrswertes herangezogen werden. Unter gewissen Umständen kann es sogar sein, dass die Wohnung gar nicht besteuert wird und dementsprechend vom Finanzamt nicht in den Nachlasswert mit hineingerechnet wird. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung als sogenanntes Familienheim genutzt wird und zum Beispiel der Witwer oder die Witwe oder eines der Kinder des Erblassers darin für mindestens weitere zehn Jahre wohnen bleibt. 

 

Wohnung geerbt – Erbe ausschlagen?

Es gibt viele Gründe, aus denen es sinnvoll sein kann, das Erbe auszuschlagen – und zwar auch dann, wenn sich eine Immobilie im Nachlass befindet: 

• Der Erblasser ist stark verschuldet: In diesem Fall müssen durch den Nachlass erst einmal alle Verbindlichkeiten beglichen werden. Wenn der Nachlasswert dann ins Minus rutscht, sollte das Erbe ausgeschlagen werden. 
• Sie haben die halbe Wohnung geerbt: Gegebenenfalls müssen Sie sich die Immobilie mit den Miterben teilen. Manchmal gibt es aber auch komplizierte Verwandtschaftsverhältnisse und es kommt zu Streit, weil eine Person weiter in der Wohnung leben möchte. Wägen Sie gut ab, ob die Höhe Ihres Anteils den ganzen Stress wert ist. 
• Die Immobilie ist sanierungsbedürftig: Sie sollten sich die Wohnung vor dem Antritt des Erbes unbedingt ansehen. Wenn viel daran gemacht werden muss, ist sie deutlich weniger wert, als auf den ersten Blick deutlich wird. Eventuell machen Sie sogar einen Verlust. 

Wenn Sie eine halbe Wohnung geerbt haben oder sich die Immobilie sogar mit mehreren Miterben teilen müssen, werden Sie sich mit den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft auseinandersetzen müssen. Dabei gibt es, die folgenden Dinge zu beachten: 

• Keiner der Erben darf die Immobilie ohne die Zustimmung der anderen nutzen. Alle Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden. 
• Üblicherweise wird die Erbengemeinschaft aufgelöst und die Immobilie im Zuge dessen verkauft. 
• Wenn einer der Erben in der Wohnung wohnen möchte, können die Miterben eine Nutzungsentschädigung verlangen.
• Falls die Erbengemeinschaft nicht zu einer Einigung kommt oder Sie nicht mit den vorgeschlagenen Beschlüssen zufrieden sind, können Sie Ihren Erbteil auch verkaufen.

• Kann ich mir die Instandhaltung oder gegebenenfalls auch die Sanierung der Immobilie leisten?
• Hätte ich langfristig einen finanziellen Vorteil davon, wenn ich die Immobilie selbst nutze, weil ich zum Beispiel keine Miete mehr zahlen müsste?
• Habe ich eine emotionale Bindung zur Immobilie, weil es sich um ein Familienheim handelt und möchte ich deswegen nicht verkaufen?
• Würde ich mich durch die Erbschaftssteuer verschulden, wenn ich nicht verkaufe?

Sofern die Immobilie nicht überschuldet ist, kann das Erbe einer Wohnung für Sie von großem finanziellen Vorteil sein. Entweder bleiben Sie selbst darin leben oder Sie entscheiden sich für den Verkauf und können den Erlös dann anderweitig verwenden. Berücksichtigen Sie außerdem diese Punkte: 

•       Um sich als rechtmäßiger Erbe ausweisen zu können, benötigen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament.
•       Wenn Sie das Erbe antreten, müssen Sie eine Änderung im Grundbuch vornehmen lassen. 

·       Der Verkehrswert entscheidet darüber, wie viel die Wohnung wert ist und ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen.