Erbteil verkaufen: So machen Sie bares Geld aus Ihrem Erbe

Um einen Erbteil etwa an einer Immobilie verkaufen zu können, macht es ein großer Unterschied, ob es sich um einen Alleinerben oder eine Erbengemeinschaft handelt.

Definition und Struktur einer Erbengemeinschaft

Unter einer Erbengemeinschaft versteht man eine Gruppe von Personen, die gemeinsam etwas geerbt haben. Klassische Erbengemeinschaften sind Geschwister, wenn beide Elternteile verstorben sind. Jedoch kann auch ein verbliebener Elternteil eine Erbengemeinschaft mit den Kindern bilden. Wenn der oder die Verstorbene keine Kinder hatte, können auch die nächsten Verwandten eine Erbengemeinschaft bilden. Das Erbe bezeichnet man innerhalb der Erbengemeinschaft als Gesamthandeigentum. Nur die gesamte Erbengemeinschaft kann daher etwa über ein Grundstück oder eine Immobilie verfügen.

Wer ermittelt die Erbengemeinschaft?

Hat der Erblasser ein Testament erstellt, informiert das zuständige Nachlassgericht die Erben. Liegt kein Testament vor, ist es empfehlenswert, sich selbst beim Nachlassgericht zu melden. Auf die Frage “Wie lange sucht das Nachlassgericht nach Erben?” gibt es übrigens keine feste Antwort.  Während es für die Erbausschlagung eine Frist von sechs Wochen gibt, gibt es für die Suche nach Erben keine fest Frist.

Die Erbteile in einer Erbengemeinschaft können gleich sein, aber auch verschieden groß sein. Handelt es sich zum Beispiel um zwei Geschwister, hat gesetzlich jeder einen Anteil von 50 Prozent am Erbe. Bei drei Geschwistern würde das Erbteil gedrittelt werden. Bei einer Erbengemeinschaft bei einem Grundstück können also die Stimmrechte unterschiedlich groß sein.

Frühere Schenkungen werden berücksichtigt

Jedoch kann es auch andere Konstellationen geben, wenn zum Beispiel eines der Kinder bereits Geld für ein Eigenheim von den Eltern geschenkt bekommen hat. Diese Schenkungen werden beim Erbe berücksichtigt, aber jährlich abgezinst.  Zudem kann der Erblasser in seinem Testament weitere individuelle Wünsche vermerken. Diese können sich auf die Höhe der individuellen Erbteile auswirken und die Erbauseinandersetzung gerade bei einer Immobilie zu einem komplexen Prozess machen.

Möchte ein Erbe den eigenen Erbteil an einer Immobilie verkaufen, sind dafür einige Schritte zu befolgen. Oft werden Erbteile bei Immobilien verkauft. Bei etwa 430.000 Immobilien, die jährlich in Deutschland vererbt werden, ist dies ein relativ häufiger Prozess.

Rechtliche Rahmenbedingungen beim Erbteil verkaufen

Wer einen Erbteil verkaufen möchte, muss sich an gewisse rechtliche Rahmenbedingungen halten. Das gilt insbesondere, wenn es sich dabei um eine Immobilie handelt. Beim Verkauf eines Anteils an einer Immobilie muss dies zwingend mit einem Kaufvertrag geschehen. Dieser Kaufvertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Der Verkauf einer Immobilie passiert im Rahmen der Erbauseinandersetzung. 

Das Vorkaufsrecht der Miterben 

Eine weitere rechtliche Besonderheit beim Verkaufen eines Erbteils an einer Immobilie ist das Vorkaufsrecht der Miterben. Dieses Recht besagt, dass ein Erbteil nicht automatisch an einen X-beliebigen Verkäufer veräußert werden darf. Möchten die Miterben den Erbteil kaufen, weil es sich zum Beispiel um einen Anteil an einer Immobilie handelt, hat ein Miterbe immer Priorität.

Ein Verkauf eines Erbteils ohne Erbengemeinschaft ist einfacher. Schließlich muss keine Einigung mit den anderen Parteien gefunden werden.

Optionen für Alleinerben

Ist ein Erbe Alleinerbe, kann er seinen Erbteil ohne Rücksprache mit anderen Personen verkaufen. Dies ist in der Regel einfacher, als innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Grundstück oder eine Immobilie zu verkaufen. Geregelt ist dieses Recht in $$ 2371 ff. BGB. Ein Alleinerbe kann ohne Absprache mit anderen über seinen Erbteil verfügen und diesen am freien Markt veräußern. Doch manchmal stellt sich die Frage: “Muss man das Haus verkaufen, um den Pflichtteil auszahlen? Die Antwort hängt immer von den persönlichen, finanziellen Verhältnissen ab.

Differenzierung zwischen Erbteils- und Gesamterbschaftsverkauf

Ein Erbteilsverkauf bedeutet, dass nur der eigene Erbteil verkauft wird. Die Erbteile der anderen Erben aus der Erbengemeinschaft sind davon nicht betroffen. Ein Gesamterbschaftsverkauf hingegen bedeutet, dass das gesamte Erbe verkauft wird. Egal, ob Sie einen Erbteil oder das gesamte Erbe verkaufen, bei Immobilien und Grundstücken fallen beim Erbteil verkaufen Notarkosten an.

Gründe, um einen Erbteil, etwa eine Immobilie, während der Erbauseinandersetzung zu verkaufen, gibt es verschiedene:

• Sachliche Gründe: Die Immobilie befindet sich zu weit entfernt, um sie gut zu verwalten oder selbst zu nutzen
• Finanzielle: Die Immobilie soll verkauft werden, um eigene Schulden zu bezahlen
  Emotionale Gründe, da man sich vom Erbe lösen möchte

Erbteil verkaufen, Verschenken oder Halten – Vorgehensweise und Konsequenzen

Wer einen Erbteil an einer Immobilie geerbt hat, hat verschiedene Optionen:

• Mit den anderen Erben eine Gesellschaft begründen und die Immobilie vermieten
• Den anderen Miterben die Erbteile abkaufen und die Immobilie selbst nutzen und/oder vermieten
• Den eigenen Erbteil an der Immobilie an die Miterben verkaufen (Anwachsung)
• Den eigenen Erbteil an einen anderen Käufer verkaufen
• Den eigenen Erbteil verschenken

Jede dieser Eigenschaften hat Konsequenzen. Wer den Erbteil behält, kann zum Beispiel im Falle einer vermieteten Eigentumswohnung Mieteinnahmen realisieren. Mit dem Besitz einer Immobilie gehen jedoch auch Pflichten einher und ein Erbe haftet auch für Schäden.

Analyse der Vorteile eines Verkaufs gegenüber anderen Optionen

Erbt man Bargeld, ist das die einfachste Option. Doch häufig handelt es sich bei einem Erbe um Vermögensgegenstände oder Immobilien. Diese können nur durch einen Verkauf kapitalisiert werden. Nur ein Verkauf bringt schnell Bargeld, das vielen Erben lieber ist als andere Sachwerte. Nachteile beim Erbteil verkaufen ergeben sich etwa dann, wenn es sich um eine Immobilie handelt und die Preise dafür auf einem niedrigen Niveau sind.

Ist man Mitglied einer Erbengemeinschaft und möchte den eigenen Erbteil verkaufen, können die anderen Mitglieder ihr Vorkaufsrecht geltend machen. Sie kaufen dann den entsprechenden Anteil ab. Wie hoch der Verkaufspreis ist, können die Parteien untereinander ausmachen.

Häufig kommen jedoch auch unabhängige Gutachten zum Einsatz. Diese bestimmen unabhängig den Marktwert und sorgen für Neutralität. Beim Erbteil verkaufen fallen Notarkosten an. Sie fragen sich, welche Steuer bei einem geerbten Haus anfällt? Das kommt auf die Höhe des Erbes und die Nutzung der Immobilie an.

Nicht immer findet sich direkt ein Käufer für den Erbteil. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit dass Banken den Erbteil kaufen bzw. eine Finanzierung anbieten. Wenn Sie sich fragen, welche Bank kauft Erbanteile, kann eine Recherche im Internet sinnvoll sein. Auch die Nachfrage bei der eigenen Hausbank kann zielführend sein.

Der Verkauf eines Erbteils kann sich schwierig gestalten und unerwartete Komplikationen aufwerfen.

Risiken beim Verkauf eines Erbteils

Ein Risiko beim Verkauf eines Erbteils ist es immer, dass der Zeitpunkt für den Verkauf ungünstig ist. Sind die Immobilienpreise im Keller, fällt der Erlös gering aus. Es bleibt jedoch häufig, keine Zeit abzuwarten oder der Erbe möchte den Vorgang zeitnah abschließen. Dann gilt es finanzielle Nachteile beim Erbteil verkaufen zu akzeptieren.

Fallstricke beim Verkauf eines Erbteils.

Schwierig kann es in der Praxis werden, wenn sich der Erbfall nicht nach deutschem Recht richtet. Manchmal fehlen auch Unterlagen oder wichtige Informationen und deshalb ist es schwierig, einen Käufer zu finden. Außerdem kann es vorkommen, dass ein Erbe auch nach Verkauf seines Pflichtteils gegenüber Gläubigern haften muss. Beim Verkauf eines Erbteils haften sowohl der Verkäufer des Erbteils als auch der Käufer für Nachlassverbindlichkeiten. Es stellt sich auch die Frage, ob man beim Verkaufen eines geerbten Hauses Steuer zahlen muss.

Den eigenen Erbteil an einer Immobilie zu verkaufen, ist eine Möglichkeit, aus einer Erbengemeinschaft auszusteigen. Mit dem Verkauf kann der Erbe seinen Anteil zu barem Geld machen. Eine Zustimmung der anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft ist nicht nötig. Jedoch haben die Mitglieder der Erbengemeinschaft ein Vorkaufsrecht. Zudem bleibt die Haftung für Nachlassverbindlichkeiten auch nach dem Verkauf eines Erbteils aufrecht.