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Mietrecht im Todesfall
Was gilt für Mietrecht im Todesfall?
Falls Sie als Erbe die Wohnung nicht übernehmen wollen, haben Sie aufgrund des Sonderkündigungsrechts die Möglichkeit, die Wohnung innerhalb eines Monats zu kündigen. In diesem Fall wird die Wohnung nach der gesetzlichen Frist von drei Monaten an den Vermieter übergeben. Der Vermieter hat ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht im ersten Monat nach Kenntnis des Todesfalls, wenn es schwerwiegende Gründe für eine Kündigung des Mietvertrags gibt.
BGB § 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters „Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.“
Kündigung des Mietvertrags
Wie kündige ich den Mietvertrag im Todesfall?
Sie als Erbe können die Wohnung des Verstorbenen innerhalb eines Monats nach dem Todesfall kündigen. Hierfür sollten Sie die Kündigung schriftlich verfassen, unterschreiben und das Kündigungsschreiben am besten per Einschreiben an den Vermieter schicken.
Die folgende Grafik zeigt Ihnen, wie eine Kündigung im Todesfall aussehen kann.
Übernahme der Wohnung
Wie kann ich die Wohnung des Verstorbenen übernehmen?
Angenommen Sie haben gemeinsam mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt oder wollen diese als Erbe übernehmen. In dem Fall läuft der Anspruch über die sogenannten Eintrittsberechtigten. Diese sind in absteigender Reihenfolge der Ehepartner, der Lebenspartner und/oder Kinder, andere Verwandte oder verschwägerte Angehörige sowie die Erben. Durch diese Regelung wird der Mietvertrag mit dem Toten automatisch hinfällig, der Eintrittberechtigte tritt ein – unabhängig davon, ob die Wohnung übernommen werden soll oder nicht – und muss die Miete zahlen.
Ist eine Weiternutzung der Wohnung von dem Ehepartner oder Lebensgefährten gewünscht, so wird der Vertrag umgehend auf diesen umgeschrieben. Wird die Wohnung jedoch abgelehnt, können die Kinder des Verstorbenen, andere Familienmitglieder und weitere Personen, die dauerhaft einen Haushalt mit dem Verstorbenen geführt haben, Nutzungsansprüche geltend machen. Wichtig ist dabei, dass bei einer bestätigten Übernahme alle ausstehenden Verbindlichkeiten der Wohnung oder des Hauses (z. B. Mietrückstände gegenüber dem Vermieter) auf die Erben übertragen werden.
Fristen für die Angehörigen
Welche Fristen müssen bei der Kündigung eingehalten werden?
Wenn die Wohnung nicht übernommen werden soll, haben Sie aufgrund des Sonderkündigungsrechts eine Kündigungsfrist von einem Monat nach Kenntnisnahme des Todesfalls. Das bedeutet, dass Sie zügig handeln müssen, um langfristig zusätzliche finanzielle Belastungen zu vermeiden. Wir empfehlen Ihnen, innerhalb der Familie darüber zu sprechen, ob die Wohnung übernommen oder gekündigt werden soll.
Rechte der Angehörigen
Welche Rechte und Pflichten habe ich als Angehöriger?
Als Erbe haben Sie das Recht, in den Mietvertrag des Verstorbenen einzutreten. Dadurch müssen Sie als Erben auch die Pflichten des Mieters übernehmen. Dazu gehört unter anderem das Zahlen der Miete. Wollen Sie die Wohnung nicht übernehmen und haben das Mietverhältnis gekündigt, müssen Sie die Wohnung wie im Mietvertrag vereinbart hinterlassen. Das kann bedeuten, dass Sie diese renovieren sowie räumen müssen. Klauseln wie geforderte Schönheitsreparaturen sollten Sie genau lesen und eventuell hinsichtlich ihrer Wirksamkeit prüfen lassen.
Fristen des Vermieters
Welche Fristen muss ich als Vermieter einhalten?
Als Vermieter haben Sie die gleiche Frist wie die Erben. Innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme des Sterbefalls können Sie das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen.
Rechte des Vermieters
Welche Rechte habe ich als Vermieter wenn der Mieter stirbt?
Bei gewünschter Übernahme der Wohnung durch einen Erben können Sie als Vermieter ebenfalls von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, falls es schwerwiegende Gründe geben sollte, die ein Zusammenleben unzumutbar machen. Erwartete Lärmbelästigung durch Musiker oder Tiere wäre ein solches Beispiel. Ebenfalls können Sie bei Übernahme der Wohnung eine Kaution verlangen, sollte der verstorbene Vormieter keine Kaution geleistet haben.
Tod des Vermieters
Wie gehe ich vor, wenn mein Vermieter stirbt?
Stirbt Ihr Vermieter, läuft der bestehende Mietvertrag mit dessen Erben weiter. Das bedeutet, dass es keinerlei Änderungen im Vertrag gibt. Falls Sie unsicher sind und Ihre Miete nicht ohne Nachweis an einen neuen Vermieter zahlen wollen, können Sie sich das Erbrecht von diesem durch den Erbschein oder das Testament bestätigen lassen.
Bitte beachten Sie, dass Ihnen die vorstehenden Ausführungen lediglich einen ersten Überblick zum Thema Mietrecht im Tod bieten sollen und keine juristische Beratung ersetzen.
Weitere Quellen
- BGB § 580 - dejure.org
- Wohnungsräumung - Anbieter finden Sie beispielsweise unter myhammer.de
Autor: Annika Wenzel - Bildquelle: © C. Sollmann / Bestattungen.de
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