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Immobilie Erbe

Günther Betin

Experte

Aktualisiert: 15.07.2024

Themenübersicht

Erbrecht in Deutschland
Testament & Erbverträge für Immobilien
Immobilien vererben - häufigste Fehler
Immobilie erben - wichtige Tipps
Ablauf einer Immobilien Erbschaft
Schulden & Wohlstand vererben & erben
Hilfe rund um Immobilien & Erbe
Fazit zum Immobilien Erbe
FAQs zum Immobilien Erbe

Immobilien-Erbe – Ablauf, Steuern und Besonderheiten

Um ein Immobilien-Erbe anzutreten, müssen Sie zunächst nichts tun. Wenn Sie die Erbschaft nicht innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, haben Sie sie automatisch angenommen. Kümmern Sie sich jetzt um die Grundbuchänderung, setzen Sie sich mit den Steuern auseinander und sprechen Sie mit potenziellen Miterben.

Erbrecht in Deutschland

Das Erbrecht regelt, wer nach dem Tod einer Person deren Nachlass erhält. Dazu gehört nicht nur das Vermögen auf dem Bankkonto, sondern auch die Immobilien, die im Besitz des Erblassers waren. Die gesetzliche Erbfolge bestimmt, wem das Erbe zugesprochen wird. Wenn jedoch ein Testament vorliegt, wird dieses als Entscheidungsbasis genommen. Enterbte gesetzliche Erben können jedoch trotzdem ihren Pflichtanteil einfordern.

Die genauen Regelungen können Sie im 5. Bürgerlichen Gesetzbuch nachlesen. Dort sind unter anderem diese Dinge geregelt:

Annahme und Ausschlagung der Erbschaft
Haftung des Erben für die Verbindlichkeiten des Nachlasses
Anspruch auf die Erbschaft

Erbrecht bei Wohnungen

Wenn Eigentumswohnungen vererbt werden, gehen diese an einen oder an mehrere Erben über. Infolgedessen wird der Grundbucheintrag unrichtig und es muss eine Änderung vorgenommen werden. Als neuer Eigentümer werden dann entweder der Alleinerbe oder alle Miterben eingetragen.

Erbrecht bei Häusern

Sollte es sich bei der Immobilie im Nachlass um ein Haus und nicht um eine Wohnung handeln, gelten die gleichen Regeln. Stellen Sie den Antrag auf die Grundbuchberichtigung am besten innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers. Dann sparen Sie und Ihre Miterben die dafür angefallene Gebühr. Außerdem können Sie das Haus schneller verkaufen, wenn Sie vorhaben, den Erlös zwischen allen Erben zu teilen. Dafür wenden Sie sich einfach an das Grundbuchamt. Sie brauchen allerdings einen Erbschein oder ein notarielles Testament, um nachweisen zu können, dass Sie der rechtmäßige neue Besitzer sind.

Erbrecht bei Grundstücken

Auch wenn ein Grundstück Teil des Nachlasses ist, sieht es nicht anders als bei Häusern und Wohnungen aus. Entscheiden Sie, ob Sie das Erbe ausschlagen oder annehmen. Wenn letzteres der Fall ist, müssen Sie sich um die Grundbuchänderung kümmern.

Tipp:

Bevor Sie das Erbe von Wohnungen, Häusern oder Grundstücken antreten, sollten Sie prüfen, ob gegebenenfalls die Erbschaftssteuer anfällt. Das hängt von der Höhe des gesamten Nachlasses beziehungsweise Ihres Anteils und von dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ab. Falls Sie planen, die Immobilie oder das Grundstück zu verkaufen, sollten Sie sich auch mit der Spekulationssteuer und der Spekulationsfrist bei einem Immobilien-Erbe befassen.

Testament & Erbverträge für Immobilien

Ohne ein Testament oder einen Erbvertrag gilt die gesetzliche Erbfolge. Das bedeutet, dass zuerst Ihr Ehepartner und Ihre Kinder und erst dann weiter entfernte Verwandte Ihren Nachlass erben werden. Wenn Sie Ihre Cousine begünstigen möchten, weil Sie sich besonders nahestehen oder Ihr Haus an Ihren besten Freund vererben möchten, müssen Sie ein Testament aufsetzen. In anderen Situationen kann auch ein Erbvertrag von Vorteil sein.

Testament

In einem Testament regeln Sie, wer Ihre Immobilie erben soll. Sie können auch Ihren restlichen Nachlass nach Ihrem Gutdünken an verschiedene Personen verteilen. Dabei kann es sich um Ihre gesetzlichen Erben sowie um Freunde und weiter entfernte Verwandte handeln.

Im besten Fall lassen Sie es von einem Notar beglaubigen und beim Nachlassgericht verwahren. Sie können aber auch handschriftlich ein privates Testament aufsetzen. Wenn es nach Ihrem Tod gefunden wird, muss es ebenfalls berücksichtigt werden. Bedenken Sie aber beim Verfassen des Testaments, dass Ihre gesetzlichen Erben die Möglichkeit haben, ihren Pflichtteil einzufordern. Der beträgt die Hälfe ihres gesetzlichen Erbteils.

Damit würde das Testament also teilweise unwirksam werden. Trotzdem kann es sich in mehreren Fällen lohnen, ein Testament aufzusetzen:

Sie möchten, dass eine bestimmte Person die Immobilie erbt und darin nach Ihrem Tod lebt.
Sie wollen Streitereien unter Ihren Erben vermeiden und klären testamentarisch, wer welche Vermögenswerte erbt.
Sie sind nicht verheiratet und möchten, dass Ihr Lebenspartner dennoch einen Teil Ihres Vermögens oder sogar Ihre Immobilie erbt.

Erbvertrag

Erbverträge machen es möglich, noch zu Lebzeiten die Bedingungen und Details für das Erbe zu klären. Sie können als Erblasser entweder einen einseitigen Erbvertrag verfassen oder beide Vertragsparteien setzen gemeinsam einen auf. Allerdings kann dieser Vertrag nicht einfach einseitig aufgelöst werden. Mit einem Testament bleiben Sie flexibler, denn das können Sie jederzeit ändern. Andererseits können Sie mit dem Erbvertrag Ihren Erben dazu verpflichten, sich an bestimmte Bedingungen zu halten. Damit der Erbvertrag über das Immobilien-Erbe auch gültig ist, muss er von einem Notar beglaubigt werden.

Immobilien vererben – häufigste Fehler

Als Erblasser können Sie eine Reihe von Fehlern begehen, die Ihren Erben dann Probleme bereiten werden:

Sie schätzen den Wert Ihrer Immobilie falsch ein:
Sanierungsbedürftige Immobilien können die Erben in die Schuldenfalle tappen lassen. Ist die Immobilie überraschenderweise deutlich mehr wert als gedacht, kann das wiederum bedeuten, dass Erbschaftssteuer fällig wird.
Sie verzichten auf ein Testament:
Gerade wenn Sie mehrere Erben haben, kann das zu erheblichem Streit in der Erbengemeinschaft führen. Häufig wird die Immobilie dann verkauft, damit der Erlös aufgeteilt werden kann. Wenn Sie möchten, dass die Immobilie im Familienbesitz verbleibt, sollten Sie testamentarisch einen einzelnen Erben bestimmen.
Sie aktualisieren Ihr Testament nicht:
Gegebenheiten können sich ändern. Überprüfen Sie das Testament deswegen regelmäßig und führen Sie bei Bedarf Änderungen durch. Vermerken Sie dafür unbedingt das Datum auf dem Dokument. Gültig ist nämlich immer das neueste Testament.
Sie verwahren das Testament zu Hause:
Selbst wenn Sie das Testament handschriftlich verfassen, sollten Sie es unbedingt zur Verwahrung an das Nachlassgericht schicken. Sonst ist die Gefahr zu groß, dass es nicht berücksichtigt wird.
Sie enterben Familienangehörige: Wahrscheinlich haben Sie einen guten Grund, um jemanden zu enterben. Das läuft aber meist auf Konflikte zwischen Ihren Angehörigen hinaus. Nicht selten wird vor allem um das Immobilien-Erbe gestritten. Achten Sie deswegen nach Möglichkeit darauf, dass jeder zumindest seinen Pflichtteil bekommt.

Immobilie erben - wichtige Tipps

Wenn Sie ein Erbe von Immobilien annehmen, müssen Sie sich um die Umschreibung im Grundbuch kümmern. Zusätzlich sollten Sie sich mit der Erbschaftssteuer auseinandersetzen und sich mit der Spekulationsfrist beim Immobilien-Erbe beschäftigen. Letztere ist vor allem dann relevant, wenn Sie vorhaben, das Immobilien-Erbe zu verkaufen. Zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie sollten nämlich mindestens zehn Jahre liegen.

Wenn das nicht der Fall ist, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen. Hier haben wir unsere Top 3 Tipps für Sie zusammengefasst:

Wenn Sie die Erbschaftssteuer nicht zahlen können, sollten Sie eine Stundung beantragen. Dann haben Sie zehn Jahre Zeit, um sie in Raten zu begleichen.
Sparen Sie Erbschaftssteuer, indem Sie das Haus selbst bewohnen. Diese Regelung gilt nur für Kinder und Ehegatten, die die Immobilie noch mindestens zehn Jahre lang nutzen.
Vermeiden Sie die Spekulationssteuer und halten Sie die Spekulationsfrist ein.

Immobilien Erbe im Ausland

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland erben, kann es sein, dass ganz andere Regelungen zum Einsatz kommen, weswegen hier häufig die Beratung durch einen kundigen Rechtsanwalt sinnvoll ist. Üblicherweise wird nach dem Erbrecht des Landes gehandelt, in dem der Erblasser lebt. Er kann aber auch entscheiden, welches Erbrecht er anwenden möchte. Sollte sich das Immobilien-Erbe in einem der Mitgliedstaaten der Europäischen Union befinden, können Sie ein europäisches Nachlasszeugnis beantragen, um damit nachzuweisen, dass Sie der rechtmäßige Erbe sind.

Ablauf einer Immobilien-Erbschaft

Wenn es zu einer Testamentseröffnung kommt, werden Sie über das Nachlassgericht über das Immobilien-Erbeinformiert. Ansonsten erfahren Sie vermutlich über die Familie vom Tod des Erblassers. Für den Fall, dass Sie das Erbe annehmen möchten, beantragen Sie den Erbschein beim Nachlassgericht. Anschließend geht es folgendermaßen weiter:

Sie beantragen die Grundbuchänderung und zeigen Ihren Erbschein als Nachweis vor.
Allein oder gemeinsam mit der Erbengemeinschaft entscheiden Sie, was mit der Immobilie geschehen soll.
Sie können die Immobilie verkaufen, müssen dann aber gegebenenfalls Spekulationssteuer zahlen.
Sie oder einer Ihrer Miterben kann die Immobilie privat nutzen. Die anderen Erben bekommen dann gegebenenfalls einen größeren Anteil des restlichen Nachlasses oder werden von dem Bewohner der Immobilie entschädigt.
Innerhalb von drei Monaten melden Sie das Immobilien-Erbe beim Finanzamt. Sofern Sie den Freibetrag überschreiten, müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen.

Fallbeispiel:

Klaus B. hinterlässt seinen beiden Kindern eine Immobilie im Wert von 500.000 €.

Sein restlicher Nachlass beläuft sich abzüglich der Schulden auf 400.000 €.

Da die beiden Kinder gleichberechtigte Erben sind, geht der Nachlass zu gleichen Teilen in ihren Besitz über. Sie erben also jeweils 450.000 € und liegen so jeweils 50.000 Euro über dem Freibetrag. Infolgedessen müssen Sie auf diese 50.000 € jeweils Erbschaftssteuer entrichten. Sie entscheiden sich dafür, das Haus zu verkaufen.

Da es von Klaus B. bereits 40 Jahre vor seinem Tod gekauft worden ist, wurde die Spekulationsfrist beim Immobilien-Erbe eingehalten und die Spekulationssteuer entfällt.

Schulden & Wohlstand vererben & erben

Tatsächlich erben Sie nicht nur das Vermögen des Erblassers, sondern auch dessen Verbindlichkeiten. Wenn sich diese nicht aus dem Nachlass begleichen lassen, haften Sie als Erbe mit Ihrem Privatvermögen. Prüfen Sie deswegen die finanziellen Verhältnisse genau, bevor Sie das Erbe antreten. Wenn Sie als Erblasser Ihren Angehörigen keine riesigen Schuldenberge hinterlassen möchten, sollten Sie noch zu Lebzeiten mit offenen Karten spielen und auf die Verbindlichkeiten hinweisen. So wissen die Erben, dass Sie das Erbe besser ausschlagen, denn Ihre Hinterbliebenen erben immer alles und können sich nicht nur für die Vermögenswerte entscheiden.

Wann man das Erbe ausschlagen sollte

Bevor Sie das Erbe antreten, raten wir Ihnen, dass Sie sich einen Überblick auf die Verhältnisse des Nachlasses verschaffen. Falls eine Überschuldung vorliegt, sollten Sie das Erbe ausschlagen. Das können Sie persönlich beim zuständigen Nachlassgericht oder schriftlich mit einer notariell beglaubigten Erklärung tun. Beim Erbe von Immobiliensollten Sie einen genauen Blick auf den Zustand des Hauses oder der Wohnung werfen. Sanierungsbedürftige Objekte sind oft ebenfalls eine große finanzielle Belastung, da sie erst einmal instand gesetzt werden müssten, bevor sie verkauft werden können. Falls Sie selbst hoch verschuldet sind, kann es unter Umständen vorteilhaft sein, das Erbe auszuschlagen, damit es nicht an Sie, sondern an Ihre Kinder übergeht.

Erbteil richtig verkaufen

Gerade in Erbengemeinschaften kommt es nicht selten zu Unstimmigkeiten. Um Konflikte zu vermeiden, können Sie Ihren Erbteil verkaufen. Bedenken Sie aber, dass Ihre Miterben ein Vorkaufsrecht haben. Erst wenn diese den Kauf ausschlagen, können Sie nach anderen Käufern Ausschau halten. Lassen Sie den Verkauf aber unbedingt notariell beurkunden.

Um die Erbschaftssteuer zu vermeiden, kann der Erblasser schon zu Lebzeiten die Immobilie an einen Angehörigen verschenken. Dabei sollte natürlich der Freibetrag für Schenkungen nicht überschritten werden. Im Erbfall kann dann noch einmal der Freibetrag für die Erbschaftssteuer ausgenutzt werden.

Hilfe rund um Immobilien & Erbe

Im Bürgerlichen Gesetzbuch können Sie die Regelungen zum Immobilien-Erbe selbst nachlesen.

Wenn Sie dazu keine Lust haben oder Sie das Gefühl haben, dass Sie die juristischen Formulierungen einfach nicht richtig verstehen, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Erbrecht und lassen sich von ihm beraten. Auch der Notar ist ein guter Ansprechpartner, wenn es darum geht, ein Testament aufzusetzen oder ein Erbe auszuschlagen.

Fazit zum Immobilien Erbe

Beim Immobilien-Erbe geht ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück vom Besitz des Erblassers in das des Erben über. Das sollte unbedingt durch eine Grundbuchberichtigung dokumentiert werden. Wenn der Steuerfreibetrag überschritten wird, müssen Erben Erbschaftssteuer zahlen.

Falls die Immobilie verkauft werden soll, wird möglicherweise auch die Spekulationssteuer fällig.

Immobilien können von einer oder mehreren Personen geerbt werden. Wenn es mehrere Erben gibt, entscheiden diese gemeinsam, was damit geschehen soll. Alleingänge sind nicht möglich.
Durch ein Testament oder einen Erbvertrag können Erblasser regeln, wer Ihre Immobilie bekommt.
Wenn Sie das Erbe nicht antreten möchten, können Sie es ausschlagen oder Ihren Erbteil verkaufen.

FAQs zum Immobilien Erbe

Muss man ein Immobilien Erbe antreten?
- Nein, es steht Ihnen frei, das Erbe auszuschlagen.
Wann kann man eine Immobilie steuerfrei erben?
- Wenn der Wert der Immobilie sowie des restlichen Erbteils unter dem Steuerfreibetrag liegt, zahlen Sie keine Steuer.
Was tun, wenn man Immobilien erbt?
- Prüfen Sie, ob Sie das Immobilien-Erbe annehmen möchten. Schlagen Sie es dann aus oder beantragen Sie einen Erbschein. Mit dem Erbschein können Sie jetzt die Grundbuchänderung vornehmen. Entscheiden Sie, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen möchten.
Wie viel muss man bezahlen, wenn man ein Haus erbt?
- Das hängt von der Höhe des Erbes ab.
Welche Zusatzkosten fallen an, wenn man ein Haus erbt?
- Planen Sie Kosten für den Erbschein und beim Verkauf des Hauses für einen Notar ein. Möglicherweise müssen Sie auch einen Gutachter beauftragen, der den Verkehrswert bestimmt. Viele vergessen außerdem, dass die Erben die Kosten für die Bestattungen der Erblasser tragen müssen.