Teilungsversteigerung

Der Hauptunterschied zwischen einer Versteigerung und einer Teilungsversteigerung liegt im Zweck und der Situation, in der sie angewendet werden. Eine normale Versteigerung wird oft für den Verkauf von Waren oder Immobilien genutzt, um den bestmöglichen Preis zu erzielen, dies liegt normalerweise im Ermessen des Besitzers.

Eine Teilungsversteigerung hingegen wird durch das Gericht angeordnet, um gemeinsames Eigentum unter mehreren Miteigentümern aufzuteilen, wenn diese sich nicht auf eine andere Art der Aufteilung einigen können. Diese Art von Versteigerung ist häufig nach einem Erbfall oder einer Scheidung notwendig.

Eine Teilungsversteigerung bedeutet die gerichtlich angeordnete Versteigerung einer Immobilie, um den Erlös unter mehreren Miteigentümern zu verteilen. Das Verfahren wird eingeleitet, wenn eine einvernehmliche Lösung zur Aufteilung des Eigentums nicht möglich ist.

1. Antragstellung: Ein Miteigentümer stellt beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung.
2. Verfahrenseröffnung: Das Gericht prüft den Antrag und eröffnet das Verfahren, wenn die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
3. Bewertung der Immobilie: Ein Sachverständiger wird beauftragt, den Wert der Immobilie zu ermitteln.
4. Versteigerungstermin: Das Gericht setzt einen Versteigerungstermin fest.
5. Versteigerung: Die Immobilie wird versteigert, und der Erlös wird unter den Miteigentümern aufgeteilt. Wenn es keinen Konsens bezüglich der Anteile gibt, kann eine Erbteilungsklage zur Erlösverteilung folgen.

Eine Zwangsversteigerung unterscheidet sich von einer Teilungsversteigerung in ihrem Zweck und dem Auslöser. Sie wird durchgeführt, um Forderungen von Gläubigern zu begleichen.

Hierbei wird eine Immobilie begutatchtet & zwangsweise verkauft, um Schulden zu tilgen. Dies ist möglich im Rahmen einer Insolvenz, wenn eine Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch einer Immobilie eingetragen ist, aber auch, wenn ein Schuldner seine Verbindlichkeiten nicht mehr zahlen kann und der Gläubiger die Zahlung erzwingen möchte.  

1. Einleitung durch Gläubiger: Ein Gläubiger beantragt die Zwangsversteigerung.
2. Gerichtliches Verfahren: Das Gericht eröffnet das Verfahren und setzt einen Versteigerungstermin fest.
3. Bewertung: Die Immobilie wird bewertet, um den Verkehrswert zu ermitteln.
4. Versteigerung: Die Immobilie wird öffentlich versteigert, und der Erlös dient zur Begleichung der Schulden. Der Mindestbetrag liegt bei 7/10 des Verkehrswertes, unter diesem Betrag kommt es beim ersten Termin nicht zur Versteigerung. Falls es einen Restbetrag nach Bezahlung der Schulden gibt, erhält ihn der ehemalige Besitzer der Immobilie. 

Die Auflösung einer Erbengemeinschaft erfolgt, wenn die Erben sich nicht auf eine einvernehmliche Teilung des Nachlasses einigen können. Eine Möglichkeit, dies zu erreichen, wenn das Streitobjekt eine Immobilie ist, ist die Teilungsversteigerung.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Erbengemeinschaft aufzulösen, besonders wenn es verschiedene Vermögenswerte gibt, die wie Geldbeträge einfach aufgeteilt werden können. Auch wenn es mehrere Immobilien und andere materielle Werte gibt, kann es durch eine Einigung und Auszahlung an die verschiedenen Mitglieder einer Erbengemeinschaft zu einer Auflösung kommen. 

1. Einvernehmliche Einigung: Idealerweise einigen sich die Erben auf eine Aufteilung des Nachlasses, indem sie die Vermögenswerte untereinander aufteilen und Restansprüche innerhalb der Erbengemeinschaft auszahlen.
2. Teilungsversteigerung: Falls keine Einigung erzielt wird, kann eine Versteigerung beantragt werden, deren Erlös unter den Erben der Erbengemeinschaft aufgeteilt wird.
3. Einvernehmlicher Verkauf: Wenn sich die Erbengemeinschaft einig ist, können sie auch gemeinsam den oder die Vermögenswerte, z.B. eine Immobilie, verkaufen und sich den Erlös aufteilen. In diesem Fall kann normalerweise ein höherer Erlös erzielt werden. Wenn jedoch einer der Erben gegen den Verkauf ist, kann die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragt werden, um den Verkauf zu erzwingen.

Der Ablauf einer Teilungsversteigerung umfasst mehrere Schritte, die zu einer fairen Aufteilung des Erlöses und einem angemessenen Preis für die Immobilie führen sollen.

1. Schritt: Antragstellung

Ein Miteigentümer stellt beim Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung. Dabei muss Folgendes berücksichtigt werden:

• Zuständig ist das Amtsgericht im Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet.
• Miteigentümer können bei einer Scheidung einer der Partner sein oder im Falle einer Erbengemeinschaft, einer der Erben. 
• Der Antrag kann formlos gestellt werden, weshalb die Teilungsversteigerung auch ohne Anwalt beantragt werden kann. 
• Wie groß der Anteil dieser Person ist, spielt für den Antrag keine Rolle.
• Der Rechtspfleger lässt den Antragsgegnern den Antrag zur Stellungnahme zukommen

2. Schritt: Verfahrenseröffnung

Das Gericht prüft den Antrag und eröffnet das Verfahren, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Wenn es sich nur um zwei Personen handelt, wird normalerweise eine außergerichtliche Einigung angestrebt, um die Teilungsversteigerung zu vermeiden, indem eine der beiden Parteien die Immobilie und die damit verbundenen Schulden übernimmt und die andere auszahlt. 

3. Schritt: Bewertung der Immobilie

Ein Sachverständiger wird beauftragt, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Die Kosten für dieses Gutachten sind ziemlich hoch, hängen aber von der jeweiligen Immobilie ab. 

4. Schritt: Versteigerungstermin

Das Gericht setzt das Mindestgebot und einen Versteigerungstermin fest und informiert alle Beteiligten. 

5. Schritt: Versteigerung

Die Immobilie wird versteigert. Wenn beim ersten Termin nicht der Mindestpreis erreicht wird, wird ein zweiter Termin festgelegt, bei dem das Mindestgebot neu bestimmt wird. Nach der Versteigerung wird der Erlös unter den Miteigentümern aufgeteilt.

Die Kosten einer Teilungsversteigerung können erheblich sein und umfassen verschiedene Posten.

• Gerichtskosten

Die Gerichtskosten beinhalten die Anordnung des Rechtspflegers, die bei 50€ bis 150€ liegt, Zustellungsgebühren 3,50€ pro Person und die eigentlichen Verfahrenskosten, die nicht pauschal eingeschätzt werden können, da sie vom Wert und der Anzahl der Termine zur Versteigerung abhängen. Man kann diese aber beim zuständigen Amtsgericht anfragen. Die Gerichtskosten werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz bestimmt. Sie beinhalten außerdem eine Antragsgebühr von 110€, die sowohl vom Antragsteller als auch vom Antragsgegner bezahlt werden müssen.

• Anwaltskosten

Ein Anwalt kann sowohl nach dem Wert der Immobilie, normalerweise mit der sogenannten 0,4-Gebühr abrechnen oder nach Stundensatz, wobei Kosten von 250€ – 350€ pro Stunde anfallen. Diese Kosten werden nicht von der Erbengemeinschaft getragen, sondern vom jeweiligen Klienten des Anwalt. 

• Sachverständigenkosten

Das Gutachten einer Immobilie ist teuer, ist aber ein verpflichtender Teil der Teilungsversteigerung. Im Durchschnitt kostet dieses zwischen 1.000€ und 2.500€, hängt aber von der jeweiligen Immobilie ab und kann in manchen Fällen auch um einiges teurer werden.

Steuerbelastung bei einer Teilungsversteigerung

Bei einer Teilungsversteigerung können verschiedene Steuern anfallen, wie z.B. die Grunderwerbsteuer und die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, dabei trägt sowohl die Erbengemeinschaft als auch der Ersteher, also der Käufer eine Steuerbelastung auf den Kauf bzw. Verkauf. Der Ersteher muss außerdem Gerichtskosten auf den Verkauf zahlen.

Wer bezahlt die Teilungsversteigerung?

Die Kosten der Teilungsversteigerung werden in der Regel von den Miteigentümern getragen und anteilig vom Versteigerungserlös abgezogen. Einige Posten, wie ein Teil der Verfahrenskosten, müssen jedoch schon im Voraus bezahlt werden. Außerdem sind die Anwaltskosten individuell zu tragen..

Kostenbeispiel zur Teilungsversteigerung

Bei der Teilungsversteigerung einer Immobilie im Wert von 500.000€, unabhängig von der Anzahl der Miteigentümer fallen folgende Kosten an:

• Antragskosten zur Online-Veröffentlichung: 150€ (in Regionalzeitungen bis zu 2.000€)
• Antragsgebühr: 110€
• Gutachterkosten: 1.000€ – 2.500€
• Verfahrenskosten: pro Station bis zur Versteigerung 1.950€
• Zusätzlich fallen Anwaltskosten an, die abhängig vom Anwalt sind, der jedoch normalerweise nach Stundensatz oder nur eine Gebühr für den Anteil seines Klienten kassiert. Wenn der Anteil sich auf 250.000€ beläuft, liegt die 0,4-Gebühr bei 940,40€.

Manchmal besteht das Interesse, eine Teilungsversteigerung zu stoppen, um den Verlust des Eigentums zu vermeiden oder eine einvernehmliche Lösung zu finden. Das liegt oft daran, dass das Verfahren sehr langwierig ist und normalerweise über ein Jahr dauert.

In dieser Zeit kann es zu einer anderweitigen Lösung oder Einigung kommen, wenn zum Beispiel ein interessantes Kaufangebot vorliegt oder der Verkauf und die Auszahlung der Anteile beschleunigt werden soll. 

Solange noch kein Zuschlag bei einem Versteigerungstermin gegeben wurde, kann das Verfahren gestoppt und abgebrochen werden.

Teilungsversteigerung hinauszögern

Eine Teilungsversteigerung kann hinausgezögert werden, indem rechtliche Mittel wie Widersprüche oder Anträge auf einstweilige Verfügungen genutzt werden. 

Teilungsversteigerung verhindern

Eine Teilungsversteigerung kann verhindert werden, wenn sich die Miteigentümer auf eine alternative Lösung einigen, wie z.B. den Verkauf an einen der Miteigentümer oder eine externe Person. Ansonsten kann das Verfahren nur hinausgezögert werden. Allgemein gilt, dass eine außergerichtliche Einigung einiges an Kosten sparen kann und in vielen Fällen auch ein höherer Verkaufspreis erreicht wird. 

Das ist jedoch nur möglich, wenn die Miteigentümer andere Konflikte beiseite legen, um einen Kompromiss für alle zu erreichen.

Teilungsversteigerungen haben unterschiedliche Gründe, jedoch gibt es grundsätzlich zwei Arten der Teilungsversteigerung: bei Erbengemeinschaften oder bei einer Scheidung. 

Teilungsversteigerung bei Erbengemeinschaft

Bei Erbengemeinschaften entsteht eine Teilungsversteigerung normalerweise, wenn sich die Erben nicht auf eine einvernehmliche Aufteilung des Nachlasses einigen können. 

• keiner möchte die Immobilie selbst behalten und die anderen auszahlen
• keine Einigung bezüglich der jeweiligen Anteile oder den Wert der Immobilie
• keine Einigung bezüglich der Verkaufsentscheidung
• so große Konflikte, dass ein Gespräch zwischen den Miteigentümern unmöglich ist

Teilungsversteigerung bei Scheidung

Bei einer Scheidung kann eine Teilungsversteigerung notwendig werden, wenn sich die Ehepartner nicht auf die Aufteilung der gemeinsamen Immobilie einigen können. In diesen Fällen ist es aber oft möglich, durch einen Vergleich die Versteigerung zu vermeiden.

Teilungsversteigerungen werden öffentlich bekannt gemacht. Je nach Amtsgericht findet die Veröffentlichung online oder in Regionalzeitungen statt. Interessierte können sich informieren und unter bestimmten Bedingungen teilnehmen.

Auch ein Miteigentümer kann an einer Teilungsversteigerung teilnehmen, muss seine Teilnahme aber mindestens vier Wochen vor dem Termin bekanntgeben.

Grundsätzlich darf jeder teilnehmen, der sich ausweisen kann und 10% des Verkehrswerts der zu versteigernden Immobilie als Sicherheitsleistung bei Gericht hinterlegt hat.

Tipp für Teilnehmer einer Teilungsversteigerung

Es ist ratsam, sich im Vorfeld gründlich über das Objekt und die Versteigerungsbedingungen zu informieren, um fundierte Entscheidungen treffen zu können, da eine Besichtigung im Normalfall nicht möglich ist.

Außerdem empfiehlt es sich, sich eine Obergrenze zu setzen, was man für eine Immobilie bezahlen möchte, um sich nicht von den Emotionen mitreißen zu lassen, was dazu führen kann, dass man zu viel bei einer Versteigerung ausgibt.

Teilungsversteigerungen sind komplexe rechtliche Verfahren, die bei Uneinigkeiten über gemeinsames Eigentum eingesetzt werden, um den Konflikt zu lösen. Sie dienen der Auflösung von Miteigentum und der fairen Verteilung des Erlöses. 

Wichtige Fakten:

• Teilungsversteigerungen werden bei Uneinigkeit über gemeinsames Eigentum durchgeführt.
• Sie werden durch das Gericht eingeleitet und überwacht.
• Die Kosten werden in der Regel von den Miteigentümern getragen, manche Kosten müssen im Voraus getragen werden und Anwaltskosten werden individuell bezahlt.
• Es gibt Möglichkeiten, die Teilungsversteigerung zu verhindern, wenn eine andere Lösung gefunden wird.