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Vererben Immobilien

Günther Betin

Experte

Aktualisiert: 15.07.2024

Themenübersicht

Das Wichtigste in Kürze
Immobilien Vererben
Vererben, Immobilien & Kosten
Testament & Erbvertrag für Immobilienerbe
Immobilien verschenken und vererben
Immobilien vererben oder verkaufen
Vererben Immobilien - Fazit
FAQs

Sofern kein Testament vorliegt, geht Ihr Besitz und somit auch Ihre Immobilien in das Eigentum der gesetzlichen Erben über. Dabei handelt es sich in der Regel um Ihren Ehepartner sowie um Ihre Kinder und Enkel. Erst danach werden andere Verwandte begünstigt.

Durch ein Testament steuern Sie an, wem Sie Ihre Immobilien vererben. Das können Sie notariell aufsetzen lassen oder selbst verfassen.

Vererben von Immobilien: Das Wichtigste in Kürze

Beim Vererben von Immobilien kann es schnell dazu kommen, dass die Steuerfreibeträge überschritten werden und Erbschaftssteuer anfällt.
Durch Schenkungen zu Lebzeiten können Ihre Erben gegebenenfalls Steuern sparen.
Setzen Sie ein Testament oder einen Erbvertrag auf und legen Sie so fest, wer Ihre Immobilien oder Ihre Immobilien-GmbH erben wird.

Immobilien vererben - gesetzliche Erbfolge

Wenn Sie kein Testament hinterlassen, tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Sie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in den § 1924 bis 1926 geregelt. Aus diesen geht eindeutig hervor, dass die Erben in sogenannte Ordnungen eingeteilt werden. Ihr Haus wird also zunächst an die Erben erster Ordnung übergeben. Nur wenn diese das Erbe ausschlagen oder bereits verstorben sind, werden die Erben zweiter und schließlich die Erben dritter Ordnung begünstigt:

Erben erster Ordnung: Kinder und Enkel
Erben zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Neffen und Nichten
Erben dritter Ordnung: Großeltern, Tanten und Onkel, Cousinen und Cousins

Nießbrauch statt vererben

Wenn Sie jemandem zu Lebzeiten das Nießbrauchrecht übertragen, darf er Ihre Immobilie bewohnen und sogar vermieten. Im Falle Ihres Todes würden Sie das Haus oder die Wohnung natürlich trotzdem vererben, sodass diese in den rechtmäßigen Besitz des Erben übergeht.

Ob das Nießbrauchrecht damit endet, hängt immer von den individuellen Vereinbarungen ab, die Sie mit dem Nießbrauchnehmer getroffen haben. Umgekehrt kann es aber sinnvoll sein, dass Sie Ihre Immobilie an einen Ihrer Verwandten verschenken und sich selbst das Nießbrauchrecht bis zu Ihrem Tod sichern. Ihr späterer Erbe wird dann schon zu Ihren Lebzeiten der Besitzer der Immobilie, was in Ihrem Todesfall steuerliche Vorteile haben kann, und zwar vor allem dann, wenn der gesamte Nachlasswert inklusive Immobilie den Steuerfreibetrag übersteigen würde.

Ausnahmefälle gesetzlicher Erbfolge

Wenn Sie mit der gesetzlichen Erbfolge nicht einverstanden sind, einzelne Personen enterben wollen oder andere Menschen begünstigen möchten, sollten Sie unbedingt ein Testament aufsetzen. Die gesetzlichen Erben haben dann zwar immer noch den Anspruch darauf, ihren Pflichtteil einzufordern, dieser ist aber nur halb so hoch wie der Erbteil, der ihnen sonst zugestanden hätte.

Eine weitere Ausnahme stellt das sogenannte Berliner Testament dar. Darin können sich Lebenspartner gegenseitig als Alleinerben bestimmen und die Kinder als Schlusserben einsetzen. Wenn jetzt einer von beiden stirbt, erbt der andere Partner alles und die Kinder kommen erst beim Tod beider Eltern zum Zug. Theoretisch könnten auch sie ihren Pflichtteil geltend machen, das lässt sich aber häufig durch eine Pflichtteilstrafklausel verhindern.

Vererben, Immobilien & Kosten

Ihre Erben müssen gegebenenfalls Erbschaftssteuer entrichten, doch auch auf Sie als Erblasser können bereits zu Lebzeiten Kosten zukommen, die im Zusammenhang mit dem späteren Vererben von Immobilien stehen.

Notarkosten

Damit zum Zeitpunkt Ihres Todes alles geregelt ist, steht es Ihnen frei, ein Testament aufzusetzen. Das können Sie natürlich privat tun und zu Hause lagern. Dann besteht aber die Gefahr, dass es nicht gefunden und dementsprechend auch nicht berücksichtigt wird. Besser ist es, sich an einen Notar zu wenden. Der möchte für seine Arbeit natürlich bezahlt werden.

Nachlassgericht

Für den Fall, dass Sie das Testament selbst verfassen, sollten Sie es beim Nachlassgericht verwahren lassen, sodass Sie sichergehen können, dass es bei Ihrem Tod berücksichtigt wird. Für die Verwahrung wird eine Gebühr erhoben.

Tipp

Sie können Immobilien auch schon vor dem Tod an Ihre Erben verschenken, sodass sich damit später eventuell die Erbschaftssteuer sparen lässt. Gegebenenfalls können Sie so auch Kosten für die Testamentserstellung und die Verwahrung verhindern.

Testament & Erbvertrag für Immobilienerbe

Beim Vererben von Immobilien können Sie nicht nur ein Testament, sondern auch einen Erbvertrag aufsetzen. Dieser wird zwischen dem Erblasser und dem Erben geschlossen und ist somit für beide Seiten verbindlich. Wenn Änderungen vorgenommen werden sollen, müssen beide Vertragsparteien zustimmen.

Für Sie als Erblasser hat das den Vorteil, dass Sie Bedingungen festlegen können, die erfüllt werden müssen, damit das Erbe angetreten werden kann. Bedenken Sie beim Abschluss solcher Verträge, dass es auch darauf ankommt, ob Sie private Immobilien oder eine Immobilien-GmbH vererben.

Private Immobilien vererben

Beim Vererben von Immobilien, die privat genutzt werden, ist die Erbschaftssteuer zu berücksichtigen. Diese lässt sich gegebenenfalls durch Schenkungen zu Lebzeiten verhindern. Außerdem kann die Erbschaftssteuer entfallen, wenn der Erbe ein enger Familienangehöriger des Erblassers ist und für weitere zehn Jahre selbst in der Immobilie lebt.

Immobilien GmbH vererben

Wenn Sie eine Immobilien-GmbH vererben werden, ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Erbschaftssteuer anfällt, noch höher, da der Vermögenswert schneller die Steuerfreibeträge übersteigt als bei einer einzelnen privat genutzten Immobilie. Sie können die Besteuerung mitunter reduzieren, indem Sie vor Ihrem Tod Gesellschaftsanteile an Ihre späteren Erben übertragen.

Immobilien Gmbh steuerfrei vererben

Gegebenenfalls können Sie eine Immobilien-GmbH steuerfrei vererben. Dazu müsste sie vom Erben mindestens sieben Jahre weitergeführt werden. Wenn sie fünf Jahre weitergeführt wird, sind 85 % des Vermögens steuerfrei. Lassen Sie sich am besten steuerlich beraten, ob Sie alle Voraussetzungen dafür erfüllen.

Immobilien verschenken und vererben

Als Eigentümer können Sie Immobilien verschenken und vererben. Ersteres geschieht, während Sie noch leben. Sie entscheiden sich aus freien Stücken dazu, wem Sie das Haus oder die Wohnung übertragen. Das kann aus verschiedenen Gründen für Sie von Vorteil sein:

Zum Beispiel wissen Sie, dass auch nach Ihrem Tod die von Ihnen gewünschte Person im Besitz der Immobilie sein wird. Gleichzeitig können Sie so verhindern, dass die Immobilie in die Hände eines Erbes gelangt, der sie nicht bekommen soll.

Außerdem müssen Sie sich keine Gedanken darum machen, dass sich Ihre Angehörigen zerstreiten, weil sie sich nicht darüber einig werden, ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen sollen oder wer darin leben darf. Doch auch das Vererben von Immobilien kann vorteilhaft für Sie sein:

Sie können die Immobilie bis zu Ihrem Tod nutzen
Bei vermieteten Immobilien erhalten Sie bis zum Lebensende Miete
Sie können Ihr Testament jederzeit anpassen und aktualisieren und treffen so im Gegensatz zur Schenkung keine endgültige Entscheidung

Immobilien vererben oder verkaufen

Natürlich müssen Sie Ihre Immobilien nicht vererben, sondern können Sie auch verkaufen und dabei von diesen Vorteilen profitieren:

Sie wissen, dass es zwischen den Erben nicht zu Streitigkeiten um die Immobilie kommen wird. Vermögenswerte in Geldform lassen sich leichter aufteilen.
Sie können einen Gewinn machen und das Geld im Alter sinnvoll nutzen, um zum Beispiel Ihre Pflege zu zahlen oder noch ein paar schöne Urlaube zu machen.
Sie müssen sich im hohen Alter nicht mehr um die Pflege und Instandhaltung einer Immobilie oder gar um die Vermietung kümmern.

Hinweis: Für den Erblasser ist es oft wichtig, dass die Immobilie in vertrauensvollen Händen landet. Das ist vor allem dann der Fall, wenn er eine emotionale Bindung zu dem Haus hat. Durch ein Testament, durch eine Schenkung oder den Verkauf kann er besser steuern, wer die Immobilie bekommt.

Vererben Immobilien – Fazit

Immobilienbesitzer sollten sich möglichst schon vor Ihrem Ableben Gedanken darüber machen, was mit Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung im Todesfall geschehen soll. Für den Erblasser ist es wichtig zu wissen, wer die Immobilie bekommt, dass die eigenen Kinder und Enkel nicht übermäßig mit Steuern belastet werden und dass es zwischen mehreren Miterben nicht zu Streitereien kommt.

Ein Testament oder ein Erbvertrag regeln das Immobilienerbe im Voraus
Gegebenenfalls ist es sinnvoll, die Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken oder zu verkaufen
Beim Vererben von Immobilien-GmbHs sollte eine steuerliche Beratung in Anspruch genommen werden.

FAQs

Vererben Immobilien - was braucht man dazu?
- Um eine Immobilie vererben zu können, brauchen Sie in der Regel nichts. Sie geht dann einfach in den Besitz der gesetzlichen Erben über. Ein Testament gibt Ihnen mehr Entscheidungsfreiheit darüber, wer die Immobilie erhält.
Wann kann eine Immobilie steuerfrei vererbt werden?
- Die steuerfreie Vererbung ist möglich, wenn der Wert der Immobilie unter dem Steuerfreibetrag liegt. Ehepartner können sich gegenseitig Immobilien im Wert von bis zu 500.000 Euro vererben. Kinder können von Ihren Eltern einen Nachlass von bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten.
Wie vererbt man Immobilien?
- Wenn Sie sterben, wird entweder ein vorher von Ihnen aufgesetztes Testament eröffnet oder die Immobilie geht in den Besitz Ihrer gesetzlichen Erben über. Diese teilen sich den gesamten Nachlass und dementsprechend auch die Immobilie.
Wie vererbt man ein Haus an zwei Kinder?
- Für den Fall, dass die beiden Kinder die einzigen Erben sind, gehört ihnen das Haus gemeinsam. Sie müssen es gemeinsam verwalten und Entscheidungen über das weitere Vorgehen einstimmig treffen. Ein Kind kann das andere auszahlen oder die Immobilie wird verkauft und beide erhalten die Hälfte des Erlöses.
Wie kann man eine Immobilie steuerfrei erben?
- Das Vererben von Immobilien ist steuerfrei möglich, wenn der Steuerfreibetrag nicht überschritten wird. Das können Sie aber bereits im Vorfeld verhindern, indem Sie Schenkungen vornehmen und Ihren Erben einen Teil Ihres Vermögens noch zu Lebzeiten überschreiben. Alle zehn Jahre können Sie dabei erneut vom Schenkungsfreibetrag Gebrauch machen. Der Freibetrag im Erbfall kann hingegen nur einmal genutzt werden.