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Haus vererben: Wichtige Schritte, rechtliche Aspekte & steuerliche Hinweise

Günther Betin

Experte

Aktualisiert: 16.07.2024

Themenübersicht

Das Wichtigste in Kürze

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Ein Testament kann eine klare Regelung beim Haus vererben sein, um Missverständnisse vorzubeugen.
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Die Erbschaftssteuer kann durch eine zeitige Planung und Nutzung von Freibeträgen reduziert werden.
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Eine notarielle Beurkundung sowie der Eintrag ins Grundbuch sind unumgänglich, damit das Erbe rechtswirksam wird.
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Wohnrecht und Nießbrauch können den Erben Nutzungsvorteile sichern.
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Mediation ist hilfreich, wenn es zu Erbschaftsstreitigkeiten kommt.

Geht es darum, ein Haus zu vererben, so steht eine sorgfältige Planung im Vordergrund, wobei auch steuerliche und rechtliche Aspekte Berücksichtigung finden sollten. Geht das Haus an die nächste Generation über, kann die Erbschaftssteuer anfallen, welche in manchen Fällen nicht niedrig ist. Dieser Text befasst sich mit den wichtigsten Schritten und stellt sicher, dass alle relevanten Punkte für eine erfolgreiche Hausvererbung behandelt werden.

Haus vererben vs. verschenken: Grundlegende Unterschiede und Folgen

Zu Beginn steht die Frage, ob man das Haus vererben oder verschenken soll, doch hier gilt es ein paar Faktoren zu berücksichtigen. In erster Linie hat die Entscheidung eine Auswirkung auf die rechtliche aber auch steuerliche Seite.

Haus vererben: Die Erbschaft erfolgt nach dem Tod des Eigentümers und unterliegt der Erbschaftssteuer. Hier sind die Freibeträge und Erbschaftssteuer für die Kinder relevant, um die Steuerlast möglichst gering zu halten.
Haus verschenken: Ein Vorgang, der schon zu Lebzeiten getätigt werden kann. Hier kann der Schenkungssteuerfreibetrag genutzt werden. Da die Schenkung mehrmals im Leben gemacht werden kann, lässt sie sich auf kleine Beträge aufteilen, wobei der Freibetrag alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann.

Die Möglichkeit der Nutzung von Freibeträgen der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer ist hier sehr interessant. Ebenso kann ein Wohnrecht auf Lebenszeit eine wichtige Entscheidung sein, wenn das Haus an die Kinder zu Lebzeiten vererbt oder verschenkt wird.

Haus vererben: Wichtige Schritte und notwendige Dokumente

Ein Haus vererben erfordert wichtige Schritte und Dokumente:

Testament: Ein Testament ist der letzte Wille des Verstorbenen und kann Streitigkeiten um das Erbe verhindern. Jedoch ist eine klare Formulierung beim Testament zum Haus vererben wichtig.
Immobilienwert ermitteln: Ein Gutachten ist hilfreich, um den Wert des Hauses festzustellen. Dies ist für die Berechnung der Erbschaftssteuer für Immobilien wichtig.
Notarielle Beurkundung: Handelt es sich um ein notariell beglaubigtes Testament oder einen Erbvertrag, so ist dieser rechtssicher.
Grundbuchänderung: Hat der Erbe sein Erbe angetreten, muss der Grundbucheintrag erfolgen, damit er auch als rechtmäßiger Eigentümer gilt.

Letzter Wille: Testament und Erbvertrag

Das Testament regelt als zentrales Dokument den Nachlass, bestimmt wer das Haus erbt und kann Streitigkeiten verhindern. Alternativ oder als Ergänzung kann auch ein Erbvertrag zum Einsatz kommen, der mit den Erben geschlossen wird.

Testament: Muss eigenhändig geschrieben und unterschrieben werden und kann notariell beglaubigt sein, was mehr Rechtssicherheit gibt.
Erbvertrag: Er wird mit dem Erblasser und Nachlassempfänger zusammen gemacht und notariell beurkundet. In ihm können auch Regelungen zur Nutzung wie Wohnrecht oder Nießbrauch enthalten sein.

Gesetzliche Erbfolge und ihre Auswirkungen

Gibt es kein Testament, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Diese fällt jedoch oft nicht nach den Wünschen des Verstorbenen aus und kann somit zu bösen Überraschungen führen. Die Erbfolge ist in drei verschiedene Ordnungen unterteilt, die laut BGB regeln, wer der Reihe nach erbberechtigt ist.

Erben erster Ordnung: Ehegatten und Kinder
Erben zweiter Ordnung: Eltern und Geschwister des Verstorbenen
Erben dritter Ordnung: Großeltern und deren Nachkommen

Wer ein Haus vererben möchte und dies in seinem Testament festhält, sollte sich ein wenig an der Erbfolge orientieren, denn es gibt Pflichtteilansprüche, die übergangene Erben einer höheren Ordnung geltend machen dürfen.

Notarielle Beurkundung und Grundbuchänderung

Beim Haus vererben spielt eine notarielle Beurkundung eine zentrale Rolle, um Streitigkeiten zwischen den Erben zu verhindern. Dies kann ein Testament oder Erbvertrag sein. Beides hat den Vorteil, dass sie eine große Rechtssicherheit bieten, was ein handgeschriebenes Testament ohne notarielle Beurkundung nicht hat.

Sobald der Erbe das Haus geerbt hat, muss er seinen Besitz im Grundbuch eintragen lassen. Das Grundbuchamt benötigt hierfür den Erbschein oder ein notariell beglaubigtes Testament.

Rechtliche Aspekte beim Haus vererben

Das Haus vererben sollte möglichst sicher sein, und zwar für die Erben. Deshalb sollte man hier ein paar Dinge beachten:

Erbfolge: Sie gibt an, wer als nächstes das Haus erben würde.
Pflichtteil: Wird der eigentlich nächste Erbe im Testament übergangen, kann er seinen Pflichtteil einfordern.
Erbschaftssteuer: Sie hängt vom Wert des Hauses ab und in welcher Beziehung er zum Erblasser stand. Grundsätzlich ist der Freibetrag für die Erbschaftssteuer der Kinder sehr hoch.

Pflichtteil und Erbansprüche

Der Pflichtteil sichert den Mindestanspruch von nahen Angehörigen auf den Nachlass und ist selbst dann rechtens, wenn sie enterbt wurden. Er richtet sich nach der Höhe des Nachlasses und beträgt in der Regel die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Beispiel: Ein Haus vererben bei 2 Kinder – Erbt laut Testament nur ein Kind das Haus und das andere geht leer aus, so kann es seinen Pflichtteil einfordern. In diesem Fall die Hälfte des Hauses. Nun müsste der Erbe des Hauses dieses Geld auszahlen, wenn er das nicht kann, bleibt nur der Verkauf oder Teilverkauf der Immobilie. Im Zweifel müsste er sich einen Kredit aufnehmen.

Übertragung mit Nutzungsrecht: Nießbrauch und Wohnrecht

Nießbrauch und Wohnrecht können im Testament oder Erbvertrag festgelegt werden. Gerne wird diese Möglichkeit auch beim Haus überschreiben genutzt. So können Eltern das Haus schon zu Lebzeiten an ein oder ihre Kinder überschreiben und diese sparen sich die Erbschaftssteuer, müssen dafür aber mit einer Schenkungssteuer rechnen. Durch das Wohnrecht auf Lebenszeit sichern sie sich aber die Möglichkeit, bis zum Tod im Haus zu bleiben. Das Kind kann die Eltern also nicht rauswerfen, weil es das Haus selbst nutzen möchte.

Der Nießbrauch und das Wohnrecht können für jede beliebige Person eingeräumt werden. Es muss auch nicht im Grundbuch hinterlegt sein.

Nießbrauch: Der Nießbrauchberechtigte darf das Haus nutzen und Erträge aus diesem ziehen, ohne Eigentümer zu sein.
Wohnrecht: Berechtigt zur Nutzung der Immobilie als Wohnung.

Erbschaftsstreitigkeiten und Mediationsmöglichkeiten

Geht es um das Erbe, entstehen schnell Streitigkeiten, die sogar vor Gericht landen können und ganze Familien zerrütten. Hier können Mediationen hilfreich sein und eine Möglichkeit bieten, Konflikte außergerichtlich zu lösen.

Der Mediator ist eine neutrale Person, die den Parteien dabei hilft, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dies spart nicht nur teure Gerichtskosten, sondern kann auch den Familienfrieden wiederherstellen.

Haus überschreiben zu Lebzeiten: Vor- und Nachteile

Das Haus vererben kostet Erbschaftssteuer und diese kann je nach Wert der Immobilie empfindlich hoch sein. Somit denken Eltern oftmals daran, das Haus noch zu Lebzeiten an die Kinder oder ein Kind zu überschreiben. Dies hat Vor- und Nachteile, die gleich nähere Betrachtung finden.

Doch was passiert, wenn das Haus überschreiben an nur ein Kind erfolgt? Meist passiert das, wenn es mit dem anderen Kind ernsthafte Streitigkeiten gibt oder wenn es kein Interesse an dem Haus hat. Das Problem hier ist jedoch, stirbt der Erblasser noch vor Ablauf von 10 Jahren, so muss das Kind, welches das Haus überschrieben bekommen hat, seinen Geschwisterteil entschädigen. Dies kann finanziell ein Problem sein. Somit sollte das Haus entweder noch in jungen Jahren überschrieben werden oder dann doch lieber auf beide Kinder.

Nun aber zu den Vor- und Nachteilen:

+ Der Freibetrag der Erbschaftssteuer für Kinder kann alle 10 Jahre erneut genutzt werden
+ Durch rechtzeitige Schenkung wird Erbschaftssteuer verhindert
– Verlust der Verfügungsmacht über das Eigentum
– Konflikte mit den Beschenkten möglich

Erbschaftssteuer vermeiden: Legale Möglichkeiten und Vorgehensweisen

Kinder haben bei der Erbschaftssteuer einen relativ hohen Freibetrag. Doch wenn das Vermögen nicht unerheblich ist, kann es sinnvoll sein, die Erbschaftssteuer auf legalem Weg zu minimieren. Gerade beim Haus vererben kann der Wert der Immobilie den Freibetrag schnell übersteigen.

Möglichkeiten

Nutzung von Freibeträgen: Der Freibetrag der Erbschaftssteuer für Kinder beträgt 400.000 Euro.
Schenkungen: Wiederholte Nutzung des Schenkungsfreibetrags alle 10 Jahre.
Testamentarische Gestaltung: Präzise Formulierungen im Testament können helfen, die Steuerlasten zu verteilen. Hier kann der Notar oder ein Steuerberater helfen.

Freibetragsermittlung für Kinder und nahe Angehörige

Die Freibeträge hängen stark vom Verwandtschaftsgrad ab. Hier eine Übersicht:

Kinder: 400.000 Euro Freibetrag
Ehegatten: 500.000 Euro Freibetrag
Enkelkinder: 200.000 Euro Freibetrag
Eltern und Großeltern: 100.000 Euro Freibetrag

Schenkungen und wiederholte Nutzung von Freibeträgen

Durch wiederkehrende Schenkungen lassen sich Freibeträge mehrfach nutzen, um die Steuerlast zu verteilen. Da sich der Freibetrag alle 10 Jahre erneuert, kann alle 10 Jahre eine gewisse Summe geschenkt werden. Plant man die Schenkung strategisch, so lässt sich sogar der steuerliche Vorteil maximieren. Hier lohnt sich ein Gespräch mit dem Steuerberater.

Die Rolle eines Immobiliengutachtens bei der Immobilienvererbung

Beim Haus vererben ist der Wert der Immobilie von Bedeutung, auch wenn es um die Erbschaftssteuer geht. Hier kann ein Immobiliengutachter beauftragt werden, der den Wert feststellt. Mittels Gutachten liegt auch Klarheit vor, was spätere Streitigkeiten beim Erbe verhindert.

Fazit zu Haus vererben

Wer ein Haus vererben möchte, muss sorgfältig planen und sollte im Idealfall ein Testament oder einen Erbvertrag erstellen. Werden nun noch Freibeträge genutzt oder eine strategische Schenkung in Betracht gezogen, kann sich die Erbschaftssteuer umgehen lassen und die Kinder haben finanzielle Vorteile. Grundsätzlich sollte das Testament oder der Erbvertrag in Zusammenarbeit mit einem Notar erstellt werden. Ebenso ist es wichtig, die Erbfolge im Auge zu behalten, damit sich niemand übergangen fühlt und seinen Pflichtteil einklagt.

FAQs zu Haus vererben

Wie kann ich ein Haus durch ein Testament vererben?
- Durch das Erstellen eines Testaments, in dem die Erben klar zugewiesen werden, kann der Nachlass eindeutig geregelt werden.
Welche Erbschaftssteuern fallen beim Vererben eines Hauses an?
- Diese richtet sich nach dem Wert des Nachlasses und dem Verwandtschaftsgrad, zudem gibt es Freibeträge.
Wie wird der Grundbucheintrag nach dem Erbfall geändert?
- Der Erbe muss den Erbschein oder das notarielle Testament beim Grundbuchamt einreichen und den Grundbucheintrag auf seinen Namen ändern lassen.
Was ist der Pflichtteil und wie betrifft er das Vererben eines Hauses?
- Dabei handelt es sich um den gesetzlichen Mindestanteil des Erben, der bestimmten Angehörigen zusteht. Er steht ihnen zu, auch wenn sie im Testament übergangen wurden.
Welche Freibeträge gibt es bei der Erbschaftssteuer für ein Haus?
- Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehegatten von 500.000 Euro und Enkelkinder von 200.000 Euro.